船橋で再建築不可・共有持分・事故物件・空家などで買取を行っている業者さんからの依頼で、船橋で再建築不可・共有持分・事故物件・空家などでお困りの方や売りたい方向けにこの記事を書いていきます。1つずつ項目を作り記入していきますので徐々に内容が広がっていく記事になると思います！
船橋で再建築不可・共有持分・事故物件・空家で買取
再建築不可の物件とは？
まずは、再建築不可の物件とはどのような物件なのか？を復習しておきましょう。端的に言えば、現時点で建っている家を一旦壊してしまった場合、改めて、そこに家を建てることができない物件のことを指します。したがって、家をきれいにしたい場合は、リフォームしか選択肢にないことになります。では、どうして、そんな物件が生まれてしまったのか？ですが…端的に言えば、家が建っている間に、建築関係の法律が変わってしまったからです。「昔の法律では何ら問題なく家を建てることができたけど…新しい法律の場合は、家が建てれない！」という状況になってしまったわけですね。具体的には、建築基準法と呼ばれる法律の「接道義務」のお話です。接道義務は、土地が幅員4m以上の道路に対して、2m以上接していないといけないというものになります。なぜ、このような法律ができたのか？などの説明は省略しますが…このような法律があり、この条件を満たすことができない土地の場合は、再建築不可となるということを理解いただければ結構です。もしもっと詳しく知りたい！という場合は、インターネットでも詳細説明をしてくれているので、調べてみるとよいかと思います。
船橋市で再建築不可の物件は買取してもらうことは可能？
実は、船橋市には、この再建築不可の物件というものが意外と多いです。したがって「買取をしてもらうことができるのか？」と心配の声をよく耳にします。やはり買取をしてもらう側としては、いわくつきまではいいませんが、制限がついてしまっているため、高く買取をしてもらうことはできないのでは？と不安を覚えてしまうところですよね。しかし、ご安心ください！まったく問題なく買取をしてもらうことができるので。基本的には、不動産業者を介して売ることになったり、不動産業者に買取をしてもらったりと、方法はいくつかあります。それらもひっくるめて、プロである不動産業者に相談するとよいでしょう。言うまでもなくプロなので、このような再建築不可の物件を取り扱っているため、何ら問題なく対処することができるわけですね。これは、船橋市に限った話ではなく、さまざまな地域でも同様のことが言うことができます。
船橋市で再建築不可の物件を買取してもらうには？
先にも記載したとおり、再建築不可の物件を買取してもらうためには、不動産業者に依頼することが手っ取り早いです。したがって、船橋市に拠点を置く不動産業者を探せばよいわけですね。不動産業者には大きく2つのタイプに分けることができます。それが、地域密着型の不動産業者と、大手で全国展開をしているような不動産業者です。いずれも一長一短があるため、さまざまなタイプの不動産業者に相談をするとよいでしょう。
船橋市に密着した不動産業者のメリット
船橋市には、地域密着型の不動産業者は多く存在します。したがって、ここから選ぶのも大変かと思いますが…基本的には「自宅の近いところの不動産業者」という考え方で問題ありません。もちろん、ちゃんと下調べをして「健全に、利用者側の満足のいくサービスを提供してくれる船橋市の不動産業者」という大前提はつきますが…。
さて、地域密着型の不動産業者のメリットは…やはり「船橋市のことをよく知っている」というアドバンテージがあることです。つまり、きめ細やかなサービスを提供することができるということです。やはり、その市に長年、密着してきたような人物だからこそ、知り得る情報はたしかにありますし、何よりも親身になって対処してくれる可能性が非常に高いです。大手でも当然、親身にはなってくれますが…それでも、やはり地元愛の部分では大きな違いが出てしまうこともあり、この差が要所要所で感じることがあるかと。
ということで、船橋市に密着した不動産業者のメリットは「小回りのきき親身になって対処をしてくれる地元愛にあふれるサービスを受けることができる」というものになります。
全国展開しているような不動産業者のメリット
対して、船橋市に密着はしていないけど、全国展開しているような大手不動産業者の場合です。こちらは、端的にメリットを伝えておくと…「どれだけ難しい条件でも買取をしてくれる」ということです。やはり「売るノウハウ」を持っているため、どんなに難しい再建築不可の物件であっても買取をしてくれます。これは大手だからこその戦略を取ることができるからです。また、買取価格も強気の設定で買い取ってくれることもあります。ただし、小回りが効かない部分はあるので、ここは考慮してお願いするべき部分といえるでしょう。
再建築不可物件の買取について学ぼう
再建築不可って何？
再建築不可とは、今現在、建っている家を更地にしてしまったら、もう家を建てることができない物件、土地のことを言います。なんだか非常に損をするような気分になる物件ですよね。中古物件として購入して、後ほど、建て替えをしよう！と思ったときに、この再建築不可だった場合…できなかった！という目も当てることができない状況になってしまいます。事実、このような悲しい状況になっているケースも多々あるため、しっかりと再建築不可という言葉を覚えておきたいところです。
そもそも、このような状況にどうしてなってしまうのか？という点が気になるところかと。実はこれ「都市計画区域」と「準都市計画区域」の中で起こりうる現象で、この区域の物件を購入する際には十分に注意をするようにしましょう。この区域では、建築基準法と呼ばれる法律で「接道義務」を果たさないといけません。接道義務とは、土地が幅員4m以上の道路に対して、2m以上接していないといけないというものになります。この義務を果たしていないと家を建てることはできないのです。
なぜ、接道義務があるのか？
上記の文章を読んでいく中で「どうして接道義務なんてものがあるのか？」と疑問を抱いた方も多いかと思います。実はこれ、それなりに新しい法律となっています。具体的には、緊急車両がちゃんと入れるよね？というもの。消防車だったり、救急車だったりが、問題なくスムーズに入ることができる幅が4m以上の道路に対して2mを接道することなのです。当然、有事のときに対処できないと人命に関わってしまうことは言わずもがなですよね。家に住む以上、自分自身はもちろんのこと、周りにも迷惑を掛けないようにするための法律でもあるのです。
で、先にも触れた通り、最近できた比較的新しい法律なので「もう家が建っちゃってて…接道義務を果たしていない！」という物件がどうしても出てくるわけですね。結果、家が建っているものに対しては、特例として許してあげるよ！という状況になっているのです。
具体的にどのような物件が再建築不可？
大きく3つの状況が考えられます。1つ目は「まったく道路に接していない」です。そんな物件があるのか？と思われてしまうかもしれませんが…都心部だと意外多いです。道から人1人が通れるぐらいの歩道があるパターンが多いかと思います。2つ目は「4m以上の幅の道路には接しているけど…接道が2m以下」という物件です。こちらも、都心部にはあるあるの物件ではあります。最後は「そもそも道幅が4mに達していない」というものです。つまり、接している道自体が建築基準法に準じていない状況です。道幅が狭い地域は、たくさんあるので、意外とこの条件に当てはまってしまう物件は多いです。
再建築不可物件を買うメリットは何？
ということで、建て替えができない物件になるわけですから…「そもそも、そんなリスクのある物件は買いたくない！」と感じる人も多いかと。で、気になるのが「メリットは何なのか？」です。真っ先に、頭に浮かぶメリットは「値段が安い」です。やはり、それだけ人気がないということなので、どうしても値引きをして売らないと売れないわけですね。あくまでもざっくりではありますが…相場の10％～60％程度の割引があることが多いようです。もう1つの大きなメリットは「固定資産税や都市計画税が安い」という面です。いずれも、決して安くはない税金となっているため、少しでも節税ができるのであれば、購入してもよいかなと考える人もいらっしゃるようです。
再建築不可物件を購入する場合の注意点
再建築不可物件を購入する場合のデメリットもしっかりと念頭に置いておきましょう。「安さを重要視するため、再建築不可であっても問題ない！」という単純な話ではないのが…この再建築不可物件の難しいところです。例えば「住宅ローンの審査が厳しくなる」ことが挙げられます。そもそも、住宅ローンを組める理由は、土地や家を担保にするからであって、無償で借りられるわけがありません。とどのつまり…担保に出すはずの自宅や土地の価値が低いため、担保に値する物件ではない！と判断されローンを組めないというケースも実際あるのです。さらに、再建築不可物件なので…台風で倒壊、火事で全焼などのハプニングにも対応することができません。いずれも、大きな問題になるケースが多いので、しっかりと注意をしておく必要があるといえるでしょう。
続いて、不動産を購入するときなど、よく耳にするのが「名義をどうするか？」ということ。この名義決めのときに頭に入れておきたい「共有持分」について説明をしていきたいと思います。非常に重要なお話になるので、ぜひ一読していただけると幸いです。
共有持分の買取について学ぼう
共有持分ってなに？
共有持分とは、言葉からも察することができる通り…1つの財産に対して、複数の所有者が存在し、その権利の割合のことを指します。つまり、1つの財産…不動産業界の場合は、土地やマンション、一戸建てのことを指し…これらを複数の人が「所有しているよ！私の持ち分は○○%ね！」と権利を配分していることを言います。なんだか分かったような分からないような…微妙なところかと思います。ここでは「ふーん…そうなんだ」程度で理解していただければ結構ですので、これを念頭に次の章を一読していただければなと思います。
ただ、先にお伝えしておきたいことがあります。共有持分という方法がある以上、その制度を活用することは何ら問題はありませんが、正直なところ、活用することを控えておきたい制度であるよ！ということです。端的に言えば、リスクが大きいためおすすめはしませんというお話です。
具体的にどういった状況に共有持分になるの？
なんとなく「1つの財産に対して権利を持っている人が複数いて分けている」というふうに理解していただけたかと思いますが…以下より、具体例を紹介するので、よりイメージを固めていただければと思います。
兄弟姉妹で相続した
意外と多いですが、深く考えず共有持分にしてしまうケースで多いのが「相続」です。両親から不動産（土地、一戸建て、マンションなど）を相続することはよくある話ですよね。これらを均等に分けようとすると、なかなか難しいことは容易に想像することができます。その結果、だったり「共有持分」として、均等割で所有権を持つようにしよう！と決める流れです。もちろん、これはこれで1つの選択肢であることは間違いありませんが…トラブルに発展する可能性もあるため、このような共有持分にする場合は注意が必要です。トラブルに関するお話は後ほど詳しくさせていただきますので、そちらを参考にしてください。
夫婦で新居を購入するとき
結婚した後、子供ができることが1つの大きなイベントになるかと思いますが…家を購入することも夫婦生活の中において大きなイベントになりますよね。そのとき、自己資金として夫は夫、妻は妻と二人で出し合う場合、用意した費用の資金割合によって、共有持分にするケースです。意外と多いケースではありますが、おそらく多くの人が…その際に不動産業者から「共有持分についてのリスク」について説明され、あまりおすすめしませんよ！と耳にすることが多いかと。こちらも、トラブルの章で詳しくお話しますが…費用を出し合っている以上、名義は共有名義となり、すなわち共有持分となるわけです。
二世帯住宅を購入するとき
先程、説明をした「夫婦で新居を購入するとき」と基本的な考え方は一緒です。ただ共有持分する人が、親と子に変わっただけのお話になります。こちらも、いろいろとトラブルに発展してしまうこともあるので注意が必要になります。
共有持分でよく発生するトラブルとは？
「共有持分って何？」の章でも記載しましたが…実は、この制度はよくトラブルを起こしてしまう代物としても有名です。早速、以下より、そのトラブルについて紹介をしていきたいと思います。
共有者がいつの間に増えてしまう
親からの相続で共有持分とした場合「どれだけの人が共有持分にしているの？」と把握が難しくなってしまうケースです。端的にいえば、相続した子らが、結婚し子宝に恵まれた場合、当然、相続するときは親の資産が子に引き継がれますよね。つまり、さらに細かく共有持分なされていくことになるのです。世代が進めば進むほど複雑化し、土地売りをしたいときに、共有持分の了承を得る必要があるのですが…ほぼ不可能な状態になってしまうこともあります。
離婚や別居したとき
夫婦で共有持分したときに、大きな足かせになるのが、当然、共有持分です。二世帯住宅の場合でも一方が出ていくときも同様のことがいえます。残る一方は住み続けることになるかと思いますが…半分は「出ていく側」の所有物になります。売ることもできなければ、住み続けることもできない！なんてことにもなりかねません。こういったトラブルに発展してしまうことは念頭においておきたいところですね。
共有持分でトラブルに発展してしまった場合は？
残念ながら、共有持分にしたことによってトラブルに発展してしまった場合は、どうするのか？ですが…結局のところ、よく話し合って決める他ありません。ただ、当事者同士が話し合っても解決しないことが非常に多いのも事実です。親しきもの同士の戦いになるため、お互いに一歩も譲らいないという光景は往々としてあります。したがって、費用は発生してしまうものの、やはりプロである弁護士に問題解決をしてもらうことがよいかと思います。
続いて事故物件について説明をしていきますが…言葉自体は有名なので、なんとなく知っている人も多いかと思います。したがって、ここでは、もう少し突っ込んだお話をしていきたいと思います。
事故物件の買取について学ぼう
事故物件とは？
今一度、事故物件とは？を、まずは復習していきましょう。事故物件とは、いわゆる「心理的瑕疵物件」のことで、人が住む上で、心理的に負担になるような物件なのか？ということを指します。一般的には「自殺があった」「孤独死があった」「事故死があった」など、人が亡くなってしまったイメージが非常に強いかと思います。実は、これだけではなく、あくまでも「人が精神的な負担があるケース」になるため、人の死以外でも、災害（火災や水害など）があった物件も、このケースにあたるのです。さらに、その物件だけではなく、周辺で発生したことも同様に心理的瑕疵物件に該当することになります。
実は…非常に曖昧な事故物件の定義
さて…この事故物件は、やはりネガティブなイメージが強いですよね。しかしながら、この心理的に負担を感じるのか？感じないのか？は、人それぞれで一定の決まったラインというものはありません。その結果、実は…事故物件という線引は非常に曖昧なのです。法的に決まっているわけでもありません。あくまでも、その人の主観という部分にもなってきます。
何がいいたいのか？といいますと…事故物件…つまり心理的瑕疵というものの判断は人によって大きく異なってくるということです。その結果、不動産業者によって、言っていることが変わることがあるのです。例えば、一人暮らしのご年配の方が病死してしまったケースです。いわゆる孤独死ですが、孤独死は、あくまでも寿命を全うしただけであって、ネガティブなことではないという考え方の人もいるわけです。もっと言ってもしまえば「天寿を全うすることができた…幸せなこと」と捉えるわけですね。であれば、心理的な負担を感じることはないよ！という理論になってきます。
心理的瑕疵物件は告知義務がある
不動産を購入するときで、かつ中古物件だった場合…事故物件なのか？というチェックは必ずするべきですし、不動産業者も「告知義務」があるため、購入しようとしている人たちに告げる必要があります。これは、法律で定められているため「絶対的なもの」なのですが…そもそも、事故物件が曖昧な定義となっているため、結局のところ…言った言わないの論争になってしまうことが往々としてあります。
ちなみにですが、殺人事件や自殺などは、確実に告知する義務が生じます。つまり、心理的瑕疵物件として間違いないというガイドラインになっているわけですね。この告知義務を全うしていない場合、契約不適合扱いとなり、不動産契約を破棄することができます。しかし、先程、例に挙げた「自然死」の場合は、大きく状況が異なってきます。つまり、心理的瑕疵にあたらない…ということで、告知する必要はないわけですね。人によっては、なんだか納得がいかない！と感じるかもしれません。その気持ちは十分に理解することはできますが、実際のところ、国交省としては「告知不要」という見解を示しています。詳しくは次の章でお話していきたいと思います。
自然死や不慮の死は告知不要と事故物件の見解
2021年10月…結構、最近のお話なのですが、国交省から「自然死は予見できることなので、告知する必要はありませんよ」という告知指針を発表しています。今まで明確な線引がなかっただけに、いよいよ動き出した…と、話題を集めました。もう少し、この告知指針について掘り下げて説明をすると…「病気や老衰による自然死、階段での転落や入浴中の溺死など不慮の死は原則、不動産業者が買い主や借り主に「告げなくてもよい」と明記」としたのです。ただし、誤解をしてはいけないのが「購入する側が判断する際に、大きな影響を及ぼす情報の場合は告知する必要がある」ということは変わりないです。結局のところ、曖昧な線引ではありますが…その影響として、国交省は「自然死とかは別に普通のことだから、大きな影響は与えないよね！」という見解を示しただけであることは理解しておきたいところですね。
事故物件の過去の情報は…聞けば教えてくれます！
ちなみにですが、告知不要に関する情報に関しては、伝える義務がないだけであって、聞かれたら正確な情報を伝える義務はあります。したがって「過去に誰か人が亡くなっていますか？」と聞けば、自然死であろうが、自殺、他殺、事故など、内容に問わず、答える必要が業者側にはあります。つまり、もし購入する際に、過去の情報が知りたい場合は、ずばり聞いてしまうとよいでしょう。
告知の義務に関しては「3年ルール」というモノも存在するので、ここも購入するときには、きっちりと理解をしておきたいところです。賃貸物件のお話にはなりますが…遺体の処置で特殊清掃が行われた場合、3年すぎるまでは「告知しなければならない」というモノです。こちらも、3年過ぎたとしても、質問をすれば、答えてくれる内容になります。
昨今、社会問題としても、よく取り上げられている「空き家問題」というものがあります。それなりにニュースなどでも取り上げられているため、耳にした人も多いのではないでしょうか。本記事では、この空き家の買取に関するお話をしていきたいと思います。
空家物件の買取について学ぼう
空家買取とは？
空家買取とは、不動産業者が空家を買い取ってくれる仕組みのことです。「普通に家を売るのと何か違うの？」と疑問に感じた人も多いかと思います。実は、通常は…空家を不動産業者に買い取ってもらっているわけではありません。不動産業者のお仕事は「買い手を探してくれる仲介業者」の立ち位置になります。したがって「売りたい！」とお願いをしたとしても、買い手が見つかるまでは、家を売ることができないのです。しかし、空家買取は「仲介をするわけではなく、あくまでも不動産業者が買い取ってくれる」ことになるので、売り先が違うと理解いただければ結構です。「だったら、直ぐに売れる空家買取をしてもらえばよいのでは？仲介しなくてもいいのでは？」と次なる疑問がでてくるかもしれません。これは、一長一短があり、状況によって使い分けていくことが重要になります。すなわち、売り手としては「どちらが得なのか？」「どちらが自分自身のニーズにあっているのか？」を確認していく必要があるのです。これは、不動産業者に相談して「どちらがよいのか？」を決めていくとよいでしょう。
空家買取の特徴は？
先の説明で空家買取の特徴について少し触れました。改めて、ここでもう少し掘り下げた特徴について紹介をしたいと思います。
空家を売るメリット
- 購入希望者を待たないでよいため、即時売ることができる
- 不動産売買を仲介してもらうわけではないため仲介手数料が不要
- 購入希望者を募るわけではないため、内覧をする必要がない
とにかく素早く売ることができます。仲介してもらう場合、直ぐに買い手がつくわけではないため、最悪「年単位」で待つ必要もあります。その間、家自体の価値も下がっていくため、そういったリスクを排除することができる…これも1つのメリットになるわけですね。また、内覧は不要です。仲介してもらう場合、購入希望者が内覧を希望することもあります。絶対に見せないといけないというわけではありませんが、売るためには必要な行為で、これが意外と大きな重荷なることも多いです（家をきれいにしないといけない、出迎えないといけないなど）。こういった手間を欠けずに、ストレスを感じずに売ることができます。
空家を売るデメリット
- 仲介してもらうよりも物件が安くなってしまう（高く売ることができない）
あくまでも目安的な相場ではありますが…空家買取は、通常の仲介売買よりも3～5割程度安く買取されてしまいます。したがって、普通に売った場合、3,000万円の価値がついたとします…空家買取の場合は、これの3～5割安くなってしまうため…1,500～2,100万円まで下がってしまうことになります。これが通常の販売方法と比較して…900万円～1,500万円の差が大きな差になるのか？は、いろいろな情報を整理して判断していく必要があります。
どういったときに空家買取をしてもらうとよいのか？
これまでの説明で、空家買取を利用するタイミングは「直ぐに売りたいとき」と、なんとなく理解をいただけたかと思います。しかし、この方法を選択するか？の判断材料はこれだけではありません。他にもあるので「空家買取をしてもらうときってどんなとき？」というテーマでお話をしたいと思います。
ズバリ「仲介売却では売りにくい物件」の場合です。例えば、今まで住んでいた物件を売るというケースは、比較的、家の状態はよく、ちょっとしたメンテナンスさえすれば、案外、売れるものです。しかし、まったく使っていなかった物件などを、遺産相続で手にするケースもあります。その際、メンテナスする費用が高くなってしまって「売りたい！」と思うのですが…状態が悪いため、売れないケースの方が多いです。その際、不動産業者に買い取ってもらった方が、全然、リスクは小さくなるわけですね。他にも、山奥の古い民家だったり、事故物件になってしまったり…さまざまな要因で「売れにくい物件」になってしまうケースもあります。言い方を変えれば「普通に売っていたら…売れないな…」という物件の場合は、迷わず不動産業者に買い取ってもらう「空家買取」に舵を切った方が良いケースが多いです。
古民家をリフォーム・イノベーションする人も多い
空き家は「物件を安く購入することができる」というメリットがあります。したがって、安く購入してリフォームやイノベーションをして古民家をおしゃれに住む人も増えています。他にもカフェだったり、レストランだったり、飲食店として活用する人だったり、そのまま老舗旅館風にして宿泊施設にする人もいらっしゃいます。こういった活用方法が、昨今、流行の兆しを見せているため、もし空き家を所有をしている場合は、空家買取を不動産業者に依頼するとよいかと思います。
Submit your review | |
再建築不可の業界の人と話をするとかなり景気良い感じみたいだけど。相続やら田舎やらなにやら流行ってる感じ？まぁいいのかなー
